Registros de la Propiedad

Registro de la Propiedad. Transmisión de partes indivisas de fincas rústicas a distintas personas físicas y jurídicas sin asignación expresa de uso individualizado. Actos asimilables a la parcelación urbanística. Licencia o declaración de innecesariedad.

A la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos; mas, en otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable, puedan justificar la aplicación de tal precepto.

Registro de la Propiedad. Aporte de derechos concesionales sobre minas en pago de la asunción de participaciones emitidas por la ampliación de capital social sin acompañarlos de la preceptiva autorización administrativa.

En nuestro ordenamiento jurídico las minas son bienes inmuebles de demanio público. Del mismo modo son derechos reales inmobiliarios los derechos concesionales que sobre las mismas se otorguen por la Administración competente. Los derechos concesionales de minas siguen las reglas generales del ordenamiento en cuanto a la transmisión de los derechos reales inmobiliarios (sin perjuicio de la preceptiva intervención administrativa en dichas transmisiones), y por ello resulta insuficiente para integrar el título material y formal exigido para la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad la mera acreditación de la autorización administrativa, o el solo certificado de titularidad (con arreglo a lo que conste en el correspondiente Libro-Registro de permisos y concesiones) emitido por la correspondiente autoridad minera. Ahora bien, la mencionada intervención administrativa fiscalizadora y autorizatoria previa, si bien carece de efectos civiles al no enervar ni impedir la validez civil del título traslativo.

Registro de la Propiedad. Donación de fincas a legitimarios con reserva del usufructo a favor del cónyuge del donante, que podrá disponer de él testamentariamente. Usufructo sucesivo. Extinción por muerte del usufructuario.

En un sistema registral de inscripción, como es el nuestro, en que los asientos registrales no son transcripción del acto o contrato que provoca la modificación jurídico real que accede al Registro, sino un extracto de los mismos («expresión circunstanciada», dispone el Reglamento Hipotecario, que refleje la naturaleza, extensión y condiciones suspensivas o resolutorias, si las hubiere, del derecho que se inscriba), es evidente que la claridad en la redacción de los títulos que pretendan acceder al Registro es presupuesto de su fiel reflejo registral. El principio de especialidad o determinación, según el cual sólo deben acceder al Registro de la Propiedad situaciones jurídicas que estén perfectamente determinadas, exige que no exista atisbo de duda sobre los elementos esenciales del derecho real inscrito, sin que el registrador pueda hacer deducciones o presunciones, ya que la oscuridad de los pronunciamientos registrales puede acarrear graves consecuencias para la seguridad del tráfico porque quien consultase los asientos del Registro no podría conocer por los datos de los mismos cuál es el alcance, contenido y extensión del derecho inscrito.

Registro de la Propiedad. Nota marginal en finca colindante con el dominio público solicitada por la Administración titular de una vía pecuaria advirtiendo de que no se ha practicado deslinde. Notas análigas practicadas en otros registros. Intervención del titular.

No puede admitirse que notas marginales análogas a la ahora pretendida se han practicado en otros registros como argumento para obtener la inscripción, pues el registrador, al ejercer su competencia de calificación de los documentos presentados a inscripción no está vinculado, habida cuenta del principio de independencia en su ejercicio, por las calificaciones llevadas a cabo por otros registradores, como tampoco lo está por las propias resultantes de la anterior presentación de otros títulos.

Registro Mercantil. Escisión de sociedades. Transmisión de todas las participaciones a una sociedad del mismo tipo íntegramente participada por la transmitente. Reducción del capital social de la beneficiaria y adjudicación proporcional a los socios de las participaciones transmitidas.

La legislación comunitaria, de la que procede la regulación vigente en España, ha ido acotando los supuestos en los cuales se puede prescindir de trámites innecesarios del procedimiento de fusión o escisión por estar suficientemente protegidos los intereses concurrentes.

Registro Mercantil. Constitución de una sociedad profesional –stricto sensu– de notarios.

Es el centro subjetivo de imputación del negocio jurídico en la propia sociedad profesional, atribuyéndole los derechos y obligaciones que nacen del mismo, desarrollados directamente bajo la razón o denominación social, lo que diferencia, en su naturaleza, la sociedad profesional, de las sociedades de medios, las de comunicación de ganancias y las de intermediación. Ante las dudas que puedan suscitarse en los supuestos en que en los estatutos sociales se haga referencia a determinadas actividades que puedan constituir el objeto, bien de una sociedad profesional, con sujeción a su propio régimen antes dicho, bien de una sociedad de medios o de comunicación de ganancias o de intermediación, debe exigirse para dar «certidumbre jurídica» la declaración expresa de que se trata de una sociedad de medios o de comunicación de ganancias o de intermediación, de tal modo que a falta de esa expresión concreta deba entenderse que en aquellos supuestos se esté en presencia de una sociedad profesional sometida a la Ley imperativa 2/2007, de 15 de marzo.

Registro de la Propiedad. Compraventa. Finca urbana destinada a vivienda. El transmitente se obliga en la escritura a obtener y aportar el certificado de eficiencia energética, que no se acompaña al intentar inscribir.

Ciertamente, el notario debe realizar el control de cumplimiento de la legalidad respecto de la entrega del certificado de eficiencia energética y debe reflejarse en la escritura, con independencia de si esta obligación legal afecta o no a la validez del negocio (como ocurre con otros supuestos a los que se refiere la reciente Instrucción de 13 de junio de 2019, de esta Dirección General de los Registros y del Notariado, sobre el depósito de condiciones generales de la contratación, y el reflejo del mismo en las escrituras de préstamo y en el Registro de la Propiedad, desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario).

Registro Mercantil. Poder que se otorga a sí misma la persona natural nombrada para ejercitar el cargo de una sociedad que es administradora única de otra.

Esta Dirección General ha rechazado que el administrador único pueda, como tal, otorgarse poder para seguir actuando en su cualidad de apoderado, con base en una representación voluntaria, y con las mismas facultades que ya podía ejercitar como representante orgánico. Así, carece de todo interés atribuir a la misma persona por vía de apoderamiento voluntario facultades que ya ostenta por razón de su cargo. De otro lado, la revocación del poder deviene ilusoria en tanto el apoderado siga ejerciendo el cargo que le facultaría para privarse de las facultades autoatribuidas. Existe también riesgo en la demora de la revocación en caso de producirse el cese, voluntario, acordado o legal, pues a tal cese no sigue necesariamente la inmediata sustitución ni, aun produciéndose ésta, toma conocimiento al instante el sustituto de los apoderamientos existentes y pondera la conveniencia de su mantenimiento o revocación.

Registro de la Propiedad. Sucesiones. Aporte de documento francés notarial denominado «certificado de sucesión» sin apostillar ni establecer juicio de ley acompañando a un documento de partición de bienes.

No se aporta acta de declaración de herederos abintestato o documento equivalente según la legislación francesa.

Solo se ha aportado el «certificado de herencia» que no tiene la apostilla de La Haya ni hay prueba de que sea el documento pertinente en Derecho francés. Tampoco consta juicio alguno del notario sobre el titulo sucesorio, no presentado, a los efectos del artículo 14 de la Ley Hipotecaria. No consta, adicionalmente, del expediente que el certificado de defunción se haya expedido con los requisitos formales que fueren aplicables (apostilla, certificado internacional o al ser presentado en el Registro de la Propiedad tras el 16 de febrero de 2019, certificación anexa de las previstas en el Reglamento 2016/1191).

Registro de la Propiedad. Finca adquirida por herencia sujeta al Derecho inglés. Efectos respecto de terceros. Plazo de dos años del artículo 28 de la Ley Hipotecaria.

Tradicionalmente se considera que el fundamento del artículo 28 de la Ley Hipotecaria es la inseguridad en el título sucesorio en cuanto pudieran aparecer parientes del causante que no habían sido tenidos en cuenta, o un testamento de fecha más reciente en el que se designe un heredero distinto. Es decir, protege a un eventual heredero real frente al aparente, en toda o parte de la sucesión. Se valora más improbable, salvo preterición, esta circunstancia en herederos forzosos. Por ello, el segundo inciso del precepto exceptúa las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.