Registros de la Propiedad

Registro Mercantil. Sociedad de responsabilidad limitada. Modificación estatutaria por la que se permite que la sociedad pueda contratar un seguro de responsabilidad civil para sus administradores. Retribución del cargo.

Si es retribuido el cargo de los administradores deberá constar, en todo caso, en los estatutos sociales el sistema de retribución. El concreto sistema de retribución de los administradores debe estar claramente establecido en estatutos, determinando si dicho sistema consiste en una participación en beneficios, con los límites legalmente establecidos, en dietas, en un sueldo mensual o anual, en seguros de vida, planes de pensiones, utilización en beneficio propio de bienes sociales, en entrega de acciones o derechos de opción sobre las mismas o cualquier otro sistema que se desee establecer.

Aun cuando los distintos conceptos retributivos deban constar necesariamente en los estatutos sociales, podrán éstos remitirse al contrato que se celebre entre el consejero ejecutivo y la sociedad para que se detalle si se remunerará al mismo por todos o sólo por algunos de los conceptos retributivos fijados en los estatutos. De este modo se compatibiliza la debida protección de los socios, por cuanto se fijan en estatutos los posibles conceptos retributivos y se aprueba en junta general el importe máximo de la remuneración anual del conjunto de los administradores, con la adaptación a las necesidades de la práctica por cuanto se atribuye al consejo de administración la competencia de elegir, caso por caso, entre los distintos conceptos retributivos previstos en los estatutos aquellos concretos que deben incluirse en el contrato al que se refiere el artículo 249 de la Ley de Sociedades de Capital, sin necesidad de modificación estatutaria alguna.

Registro de la Propiedad. Solicitud por una comunidad de propietarios, tras una sentencia que condena a un propietario a pagar las cuotas no abonadas, de anotación en el Registro a los efectos del artículo 9 de la Ley de propiedad horizontal.

La posible anotación preventiva relativa a la pendencia de un procedimiento judicial sobre la propiedad de un determinado inmueble, como medida cautelar dentro del procedimiento civil, ha de ser acordada por el tribunal competente que esté conociendo del asunto en la primera o segunda instancia o a través de un recurso extraordinario por infracción procesal o de casación, sin que este Centro Directivo pueda en modo alguno suplir tal actuación judicial. Por tanto, no es posible acceder a la práctica de una anotación preventiva de demanda por la simple solicitud del demandante.

Registro de la Propiedad. Solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración. Finca integrante de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Prohibición estatutaria del «desarrollo de (...) la industria de hospedaje».

Existe plena libertad para establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado. Eso sí, a no ser que este uso esté legalmente prohibido, o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo, o su regulación estatutaria. La interpretación de las limitaciones debe ser siempre de carácter restrictivo, como cualquier limitación del derecho de propiedad.

En el caso que motiva este recurso, la cuestión gira en torno al sentido que haya de darse al término estatutario hospedaje («industria de hospedaje»).

Registro de la Propiedad. Propiedad horizontal. Solicitud de legalización de un libro de actas. Identificación de las fincas registrales que integran la comunidad de propietarios. Calificación registral: inaplicabilidad de la doctrina de los actos propios.

La aplicación de la doctrina de los actos propios, como nexo para determinar la «ratio decidendi» del recurso, es totalmente errónea, puesto que el sistema registral español se basa en la calificación registral autónoma e independiente. El registrador, al calificar un documento, no está vinculado por una calificación previa, sea propia o de otro registrador, de un documento similar, aunque este haya sido inscrito. 

Para poder diligenciar un libro de actas sobre comunidades de propietarios de hecho no constituidas registralmente será necesario el cumplimiento de tres requisitos:

Registro de la Propiedad. Elevación a público de contrato privado de compraventa. Acreditación de la previa liquidación de gananciales y adjudicación hereditaria mediante escritura pública. Único heredero. Consentimiento del cónyuge viudo.

Hay supuestos, en los que concurriendo todos los interesados –cónyuge viudo y herederos de los causantes en su caso– a dar cumplimiento a una disposición testamentaria, aunque el bien que se pretenda inscribir aparezca inscrito como ganancial, no resultaría necesario determinar previamente mediante la liquidación formal de la sociedad de gananciales qué participación del mismo correspondería a cada interesado, por cuanto los derechos vienen configurados en su naturaleza, contenido y extensión por el título material que los origina, lo que unido al ámbito de autonomía que se reconoce a la voluntad privada, determina que para la correcta constatación en los libros registrales de las titularidades reales concurriendo varios títulos adquisitivos a favor del mismo sujeto, todos ellos determinantes de titularidades idénticas en su modo de ser y coincidentes en el objeto, bastaría a efectos del principio de especialidad, con la fijación de las cuotas recibidas por cada uno de los hijos y herederos, para que la titularidad global quede fielmente reflejada.

Registro de la Propiedad. Solicitud por la AEAT de anotación preventiva de embargo de una cuota abstracta que corresponde a una sucesora y heredera forzosa. Falta de acta de declaración de herederos.

La Ley Hipotecaria determina la exigencia de la acreditación de la condición de heredero de la persona contra la que se dicta una ejecución.

Si bien es posible anotar por deudas del heredero el embargo sobre bienes inscritos a favor del causante, en cuanto a los derechos que puedan corresponder al heredero sobre la total masa hereditaria de la que forma parte tal bien, es, para ello, imprescindible la acreditación de tal cualidad de heredero, la cual no está plenamente justificada por ser hijo del titular registral y presentarse certificación negativa del Registro de Actos de Última Voluntad, ya que la relativa eficacia de tal certificación, y la posibilidad de causas que impidan o hagan ineficaz el hipotético llamamiento de un hijo, hacen que sea imprescindible la presentación del título sucesorio que no puede ser otro que cualesquiera de los que enumera el artículo 14 de la Ley Hipotecaria.

Registro Mercantil. Escritura de elevación a público de acuerdos adoptados en junta general relativos a la disolución y liquidación de una sociedad. Convocatoria de junta no conforme con los estatutos sociales.

Existiendo previsión estatutaria sobre la forma de llevar a cabo la convocatoria de junta general de socios, dicha forma habrá de ser estrictamente observada, sin que quepa la posibilidad de acudir válida y eficazmente a cualquier otro sistema, goce de mayor o menor publicidad, incluido el legal supletorio, de suerte que la forma que para la convocatoria hayan establecido los estatutos ha de prevalecer y resultará de necesaria observancia cualquiera que la haga, incluida por tanto la convocatoria judicial o registral. Estas afirmaciones se apoyan en el hecho de que los estatutos son la norma orgánica a la que debe sujetarse la vida corporativa de la sociedad durante toda su existencia, siendo su finalidad fundamental la de establecer las reglas necesarias para el funcionamiento corporativo de la sociedad. En este sentido se ha afirmado que los estatutos son la «carta magna» o régimen constitucional y de funcionamiento de la sociedad. Este carácter normativo de los estatutos y su imperatividad ha sido puesto de manifiesto por la jurisprudencia del Tribunal Supremo en diversas ocasiones.

Registro de la Propiedad. Escritura de subsanación. Expediente de distribución de beneficios y cargas. Fincas de origen. Subrogación real.

Nuestro ordenamiento jurídico contempla el expediente de distribución de beneficios y cargas (en sus distintas variantes) como un medio para ejecutar las previsiones legales y del planeamiento y hacer efectivos el conjunto de derechos y obligaciones inherentes a la propiedad urbana. El efecto esencial del expediente es la transformación de la propiedad sustituyéndose las fincas aportadas por otras de nueva creación adaptadas a las previsiones legales y de planeamiento, la cesión obligatoria a la Administración de los terrenos destinados a usos dotacionales, así como de aquellos terrenos en que se materializa el aprovechamiento correspondiente.

El momento en que se produce este efecto legal ha sido fijado por el ordenamiento en la aprobación definitiva por parte de la administración del proyecto de actuación. Estos acuerdos aprobatorios de los instrumentos equidistribución de beneficios y cargas producen el efecto de la subrogación de las fincas de origen por las de resultado y el reparto de su titularidad entre los propietarios, el promotor de la actuación, cuando sea retribuido mediante la adjudicación de parcelas incluidas en ella y la Administración. Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de la distribución de beneficios y cargas se procederá a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Registro de la Propiedad. Publicidad registral. Solicitud de expedición de certificación literal de inscripciones canceladas. Interés legítimo.

La posibilidad de expedir certificaciones relativas a derechos o asientos extinguidos o caducados a solicitud expresa del interesado se recoge en el artículo 234 de la Ley Hipotecaria pero también en estos casos es preciso que se justifique un interés legítimo en los asientos solicitados, con más cautela incluso, que respecto de los asientos vigentes. Con arreglo a lo dispuesto en los artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento, que el contenido del Registro sólo se ha de poner de manifiesto a quienes tengan interés en conocer el estado de los bienes y derechos inscritos y, por tanto, este interés se ha de justificar ante el registrador. En consecuencia, ante una solicitud de publicidad formal, el registrador, debe calificar en primer lugar, si procede o no expedir la información o publicidad formal respecto de la finca o derecho que se solicita, atendiendo a la causa o finalidad alegada; en segundo lugar, deberá valorar la existencia de un interés legítimo, y, en tercer lugar, qué datos y circunstancias de los incluidos en el folio registral correspondiente puede incluir o debe excluir de dicha información.

Registro de la Propiedad. Negativa a la práctica del asiento de presentación. Recurso. Presentación de documentos. Autorización por notario. Código Seguro de Verificación.

La copia autorizada electrónica debe contar con la firma electrónica avanzada (cualificada), al objeto de que tenga la consideración de escritura pública; además de la firma electrónica avanzada (cualificada) el notario debe insertar en la copia autorizada electrónica un código seguro de verificación. Sólo concurriendo ambos requisitos, firma electrónica avanzada (cualificada) y código seguro de verificación, puede decirse que la copia reúne los requisitos exigidos por la legislación notarial para la expedición de copias autorizadas electrónicas. También prevé la legislación notarial un traslado informativo, con código seguro de verificación, pero sin firma electrónica avanzada (cualificada). En consecuencia, es requisito esencial para que la copia tenga la consideración de copia autorizada, con todos los efectos legales que ello implica, que sea firmado por el notario con su firma electrónica avanzada (cualificada).